近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的(de)固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单(dān)位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(y上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好íng)权(quán)到期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经营(yíng)权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来(lái)的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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