近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？gedata>

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价(jià压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？)格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的(de)固定利息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的(de)关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？长期投(tóu)资的(de)信心，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了(le)解底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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