万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式(shì)明确了(le)购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的(de)价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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