万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目(mù)的(de)处置(zhì)主体是中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主基本都(dōu)是北(běi)京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部(bù)分(fēn)价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信(xìn)达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出(chū)了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jī方阵是什么意思n)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。方阵是什么意思

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在(zài)实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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