近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日(rì)，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权(quán)项目(mù)的分(fēn)派(pài)金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机(jī)会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二(èr)是可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净流(liú)夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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