OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募(mù)的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示(shì)，目前(qián)随着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如(rú)星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调(diào)至得这么(me)急、这么深，加上前(qián)期(qī)本身园区(qū)类资产就(jiù)回(huí)调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落(luò)到(dào)租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上(shàng)再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格(gé)出(chū)现回落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关(guān)事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了(le)解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说(shuō)明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心，预(yù)计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过(guò)了(le)不(bù)到(dào)三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了(le)我们一(yī)些空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这些面(mià狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字n)积在短期(qī)内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也(yě)作了(le)一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多是两(l狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字iǎng)千多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单(dān)层以一(yī)千平的(de)面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身(shēn)需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成(chéng)以(yǐ)后，新老(lǎo)资产(chǎn)的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的(de)定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在(zài)管(guǎn)资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现(xiàn)打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们(men)实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和(hé)我们(men)在张江(jiāng)科学城(chéng)这(zhè)三十年建设(shè)发(fā)展(zhǎn)过程中所经(jīng)历(lì)的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是(shì)一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化(huà)解(jiě)当(dāng)前突发事(shì)件(jiàn)的(de)所有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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