导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗)大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市(shì)之间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责(zé)人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗