文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经(jīng)全部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快速发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿(yì)郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了(le)开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额(é)报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融(róng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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