近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份>

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基(jī)础(chǔ)成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补缴土地(dì)出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估(gū)项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底(成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报，投(tóu)资者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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