导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接(jiē)公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很大(dà)的(de)不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人píng)方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能(néng)偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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