OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施(sh白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么ī)REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目(mù)又遭(zāo)遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资(zī)金有所流(liú)出，但(dàn)是，不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经(jīng)营现金(jīn)流没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上(shàng)前(qián)期本(běn)身园区类资产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的(de)张江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级(jí)市场价(jià)格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储备租户(hù)正(zhèng)常(cháng)转化后，项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确(què)实始料未(wèi)及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还(hái)是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为(wèi)实(shí)际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大(dà)园一(yī)直(zhí)以来都坚(jiān)持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租户(hù)自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据(jù)自(zì)身需(xū)求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完(wán)成以后(hòu)，新老资(zī)产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开(kāi)发的储备项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备(bèi)资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决(jué)，但是这和我们(men)在张江科学城这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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