近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底遭天谴什么意思，天谴什么意思解释层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提(tí)是(shì)本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层(céng)资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到期(遭天谴什么意思，天谴什么意思解释qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注(zhù)内部(bù)收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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