OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦(shà)是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技的(de)事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)R中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方EITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前(qián)上市的(de)8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近(jìn)几个(gè)交易日场内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公(中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方gōng)募REITs项目(mù)短期出(chū)租(zū)率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的(de)产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期(qī)本(běn)身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价(jià)格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关(guān)事(shì)项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示(shì)了(le)对张江光大(dà)园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目(mù)出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了(le)不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进(jìn)行了(le)沟通和核实(shí)工作(zuò)，并(bìng)同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了(le)芯(xīn)片(piàn)测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产业客户(hù)，租(zū)赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁(lìn)意向书(shū)来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们(men)肯定要(yào)全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期(qī)内完(wán)成去化。”相关(guān)负(fù)责(zé)人说道(dào)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目在给租(zū)户的(de)分隔(gé)空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异(yì)化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千多平的(de)大平(píng)层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园单层以一(yī)千平(píng)的(de)面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续(xù)我们(men)在资源共(gòng)享和(hé)联合(hé)营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发挥协(xié)同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责(zé)人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科(kē)目前在(zài)管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开(kāi)发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩(kuò)容的第(dì)一(yī)步，也是至关重要的(de)一(yī)步，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化(huà)解当(dāng)前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影响，维持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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