近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格(gé)的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的(de)角度来(lái)看，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和(hé)债(zhài)券回归的(de)过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额(é)的(de35c到底有多大，35c是多少)分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基于企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn35c到底有多大，35c是多少)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的(de)短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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