5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期(qī)的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只(zhǐ100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两ine-height: 24px;'>100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两)房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个(gè)方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度增长不确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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