导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的(de)大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之间(jiān)的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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