饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户(hù)个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪(jì)服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实(shí)行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪(jì)服(fú)务在内的相关市场交易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题(tí)，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元(yuán)的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不(bù)得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本(běn)着(zhe)“简政(zhèng)放权(quán)”的(de)精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标价即可(kě)。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机(jī)构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。<怎样跟情人要钱才不尴尬，怎么问情人要钱的技巧/p>

　　另外，对收费明显高于(yú)市(shì)场平(píng)均水平的房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等(děng)部(bù)门采取约(yuē)谈(tán)等(děng)综合措施进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查(chá)处不按规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依法(fǎ)依(yī)规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各(gè)家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域(yù)的(de)调整(zhěng)改善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过(guò)程中，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的(de)情(qíng)形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视(shì)为向购(gòu)房者(zhě)单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变(biàn)相推高(gāo)了房(fáng)价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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