万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次(cì)受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂(zàn)未看到(dào)这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证(zhèng)实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权(quán)的(de)，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司(sī)成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班eight: 24px;'>戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么(me)中赫集(jí)团拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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