“现在的(de)房(fáng)地产很难再出(chū)现像过去十(shí)年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济(jì)学家洪灏向《红周刊》表示，房(fáng)地产行业(yè)分化的愈加明(míng)显，让机(jī)构(gòu)和投资者(zhě)的关注度从板块向单(dān)个标(biāo)的转移。上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》指出，从行业来看，无论是业绩(jì)，还是估值，房地产(chǎn)都(dōu)已(yǐ)经双杀到了最底(dǐ)部，而且是反(fǎn)复地(dì)杀(shā)到了底部，再往下(xià)的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖(wā)掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如何寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房(fáng)地产赛道中(zhōng)进行选择，需(xū)要非常小心，避免选(xuǎn)了(le)半天，标的公司出现爆雷(léi)的情况(kuàng)。除(chú)此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足(zú)以下三个(gè)基准(zhǔn)：有大的国资背景的、杠杆率较(jiào)低的、此前没有(yǒu)踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下(xià)今年房地产的开发(fā)资金来源，可以(yǐ)发现，其(qí)实银(yín)行的信贷倾向是不(bù)太愿(yuàn)意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来源(yuán)来自新盘(pán)的销售。但今年新房(fáng)的销售情况相较一(yī)般。再关注(zhù)一下，哪些房企能(néng)从银行拿到钱(qián)，其实主要还是那(nà)些有国企背景的房企，民(mín)营房企相对比较困难，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无(wú)论是(shì)在销售，还是融资等各个方面都非常明显。现在(zài)有国资背景的(de)房企在资本市场表现(xiàn)相对较好，但没有(yǒu)国资背景的民(mín)营(yíng)房企股价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在房地产(chǎn)行业(yè)内，我(wǒ)们的逻辑(jí)是(shì)，“寻找最后的(de)赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的(de)成本优(yōu)势，更具(jù)体一点，就是它的净(jìng)借贷水平(píng)（净(jìng)负债率(lǜ)）是不是行业内的最低(dī)水平；利(lì)润率(lǜ)是(shì)不(bù)是(shì)行(xíng)业内(nèi)最高的；融资成本是否是行业内最(zuì)低的(de)；建(jiàn)安成本是否也是业内最低的；这些都是我们(men下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖)看(kàn)重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满足上(shàng)述条件的(de)房企并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道(dào)红线”的(de)“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例(lì)，《红(hóng)周刊(kān)》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截(jié)至2022年末，天房发(fā)展、陆(lù)家嘴、格力(lì)地产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国(guó)武(wǔ)夷等国央企(qǐ)“三道红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发展(zhǎn)、光(guāng)明地产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城(chéng)投控股等(děng)国央企(qǐ)房(fáng)企也(yě)踩了“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张(zhāng)房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难看出，即便是(shì)有着较(jiào)稳健特色(sè)的国央企(qǐ)房企，其财(cái)务指标称得上完全健康(kāng)的仍是少数。而(ér)更加值得注意(yì)的是(shì)，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又(yòu)进一步考验着(zhe)国央企的资(zī)金链(liàn)情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要(yào)，节(jié)奏把(bǎ)握(wò)准(zhǔn)确，有助于房企(qǐ)储备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过于(yú)乐观的预判未来市场，以及过(guò)于激进的扩张拿(ná)地节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其(qí)配置的一(yī)家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连(lián)续4年的净借贷比(bǐ)例都维(wéi)持在33％左右，完全没有增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家(jiā)房企(qǐ)明显感觉到机会来(lái)了，其开始在(zài)一线城市(shì)进行大举拿地(dì)，净(jìng)负(fù)债率也由此(cǐ)前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同(tóng)时，该房企新购入地(dì)块也(yě)实现了(le)快速的开盘利(lì)用率，预计今年会(huì)有(yǒu)更多的楼盘(pán)入市。像这类企(qǐ)业(yè)就符合“最(zuì)后的赢家(jiā)”的特点。一方面，在于它本身储备了(le)很(hěn)多(duō)弹药，去(qù)年拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半在一线城市，另外一半也(yě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在强(qiáng)二线(xiàn)和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张(zhāng)是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与(yǔ)之相反，有些(xiē)房企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回到(dào)了(le)2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的影(yǐng)子(zi)。虽然说，见到机会时要(yào)出手，但(dàn)出手的章法仍要(yào)小心(xīn)，如果负债率扩张得太(tài)快(kuài)，但未来(lái)的两(liǎng)年市(shì)场没有想象得那么(me)好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家(jiā)房(fáng)企的扩张速(sù)度(dù)是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房(fáng)企的净负债率水平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超(chāo)过60％，就是扩张得过于快速(sù)了。

　　不难(nán)看出，这一标准要比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对房企的净(jìng)负债率(lǜ)要求不得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬(yáng)解释，当前(qián)房地产行业的复苏速度并没有那么(me)快(kuài)，所以要规(guī)避公司净负债(zhài)率提高到(dào)一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年(nián)拿地(dì)较积极的(de)房企梳理发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)交地产(chǎn)、中国(guó)金茂、华(huá)发股份(fèn)、越秀(xiù)地产(chǎn)、绿(lǜ)城中国(guó)、保利发(fā)展等(děng)房企2022年净负债率(lǜ)都(dōu)在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交地产净(jìng)负债(zhài)率持(chí)续居高(gāo)不下(xià)，在2020年至2022年(nián)期(qī)间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国(guó)海外发展、万科(kē)A、滨江(jiāng)集团、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、龙湖集团等房企(qǐ)在(zài)践行较积极的拿地(dì)策略的同时，也较好地控制了公司的扩张速度(dù)与净负债(zhài)率水平(píng)（见附表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际(jì)上，他们是(shì)以同一筛选标准来看(kàn)国央(yāng)企与(yǔ)民营房企，但在各(gè)维度(dù)的实际表(biǎo)现(xiàn)上，国央企确实会更胜一筹。如国央(yāng)企(qǐ)的融(róng)资成本更(gèng)低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够(gòu下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖)做到(dào)想融就融，这样，国央企自然(rán)而然(rán)就(jiù)具有天然优势。

　　虽(suī)然(rán)对(duì)比(bǐ)民营房企，机(jī)构(gòu)更加看好(hǎo)国央企，但这也并不意味着(zhe)，民营企(qǐ)业中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍(réng)有少数民(mín)营房企同样受到机构的青睐。比如(rú)，根据(jù)2023年(nián)一季报(bào)，滨(bīn)江集(jí)团的十大流通股(gǔ)东中新进了(le)“中国工(gōng)商(shāng)银(yín)行股份(fèn)有限公司－景顺长城中(zhōng)国(guó)回报灵活配(pèi)置混合型证券投资基金”“全国社保(bǎo)基金一一(yī)六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理(lǐ)有限公(gōng)司就长(zhǎng)期(qī)持有滨江(jiāng)集团(tuán)。根据(jù)一(yī)季报，该资(zī)产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的基(jī)本面(miàn)表现存在一定关(guān)系。2020年(nián)以来的(de)近三年时间(jiān)，房地产市场整体(tǐ)在(zài)走(zǒu)“下(xià)坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的(de)滨江集团仍是(shì)表现出较(jiào)强的(de)韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新(xīn)增土储、股(gǔ)价表(biǎo)现(xiàn)等多维度都表现了(le)较强的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨(bīn)江集(jí)团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发(fā)布的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)更(gèng)是实现(xiàn)了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时(shí)代”仍能保持自(zì)身业绩的持续(xù)增长(zhǎng)，和滨江(jiāng)集团扎(zhā)根杭州的战略布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重(zhòng)只(zhǐ)占到近六成。近三(sān)年持续(xù)稳居杭州房(fáng)企销售排(pái)名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地(dì)金额(é)依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元(yuán)，同(tóng)样持续稳居(jū)杭州(zhōu)的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表(biǎo)现，也让(ràng)滨江集团的房企排名迅速(sù)提升。到(dào)2023年，滨江集(jí)团的房企排名已(yǐ)冲进(jìn)前十，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨(bīn)江集团实(shí)现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年(nián)至今(jīn)，滨江集(jí)团股价翻(fān)了超(chāo)一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更是迎来(lái)多家(jiā)机构的集中调研。滨江集团发布(bù)公告表示，公(gōng)司于5月10日接(jiē)受了(le)信达证券、金鹰(yīng)基(jī)金、建(jiàn)信养老、新华养老等(děng)18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构(gòu)在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开(kāi)发只是(shì)房地产产(chǎn)业链上的(de)中游环节，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材(cái)、玻纤等(děng)材(cái)料(liào)供(gōng)应商，而下游应用行业(yè)主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)中介服务(wù)、家(jiā)用电器、物业管理、家居用品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料端息息相(xiāng)关，新(xīn)盘开工不(bù)足导致(zhì)上(shàng)游不被看好(hǎo)，机(jī)构寻(xún)觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移至下(xià)游。“中国房地产行业在(zài)进入存量房(fáng)时代，所以对地产产业(yè)链，尤其是偏消费(fèi)属性的(de)家装家居领域，我们相对看好，因为居民保有的住(zhù)房规模越来越(yuè)大，随(suí)着时间的增(zēng)加，内装更新的需求也会越来越(yuè)多。美(měi)国过去(qù)的数据充分(fēn)说(shuō)明了这一点，在(zài)新房销售见(jiàn)顶之(zhī)后(hòu)，家具消费的增(zēng)长却一(yī)直(zhí)都很好(hǎo)。对(duì)于地(dì)产(chǎn)产业链，我(wǒ)们相(xiāng)对看好和内装相关的行业，例如消(xiāo)费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛(sài)道龙头(tóu)年内表现的统计，目(mù)前暂居(jū)前(qián)两位的都是来(lái)自家纺赛道的(de)公司(sī)，它(tā)们分别是(shì)富安娜和(hé)水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月线连(lián)收七根阳线(xiàn)的基(jī)础上，年内迄(qì)今(jīn)涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗下(xià)拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第一季(jì)度报告显示，报告期内(nèi)，富安娜(nà)实(shí)现营业收入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市(shì)公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，能(néng)够发现该股早已成为(wèi)基金重仓股的天(tiān)下，彼时包括(kuò)公募的(de)中欧价值发现、中欧潜(qián)力价值(zhí)、工银(yín)瑞信灵动价值(zhí)、宝盈(yíng)新价值(zhí)和私募的明河2016，都(dōu)在其中出现，占据了(le)半壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧(ōu)的(de)两只基金都是价值派基金经理曹名长在管(guǎn)的产(chǎn)品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产产业链(liàn)股票还有金(jīn)地集(jí)团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前(qián)几(jǐ)年曾经风光一时的家居(jū)板块也因(yīn)疫(yì)情、消费复苏进程缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不(bù)过好在(zài)困境反转露出(chū)曙光(guāng)，家(jiā)居(jū)板块中年内表现最(zuì)好的是(shì)志邦家(jiā)居。同(tóng)一(yī)时间(jiān)段，该股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是(shì)归(guī)母净(jìng)利润(rùn)，公司(sī)都(dōu)实现了同(tóng)比双升(shēng)。

　　从公司(sī)的十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，《红周(zhōu)刊》发(fā)现(xiàn)广发(fā)基金经理罗洋慧眼独具，一季(jì)报(bào)中他管理的广发策略优选(xuǎn)和广发安(ān)宏回报(bào)均(jūn)增加了持(chí)股，而这两只产品也成为志邦家居十大(dà)流通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎(hū)对于定制家居类标的(de)情有(yǒu)独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全(quán)部(bù)三只(zhǐ)产品均登榜十大(dà)流通股股东，其也成为(wèi)他的(de)独(dú)门重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家(jiā)居家纺外，下游的物业股(gǔ)也越(yuè)来越被机(jī)构所青睐，不过这(zhè)类标的大多在香(xiāng)港上(shàng)市，如何(hé)选择下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖(zé)成为难题。对此，前述上海公(gōng)募基金经理(lǐ)举(jǔ)例分析：“物业服务不是一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城(chéng)服务为例(lì)，它在(zài)中高端(duān)楼盘占比(bǐ)是比较高的，每年到期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能(néng)做到滚(gǔn)动(dòng)的大部分项目到期之后，经过(guò)两三轮合同周期还能做(zuò)到(dào)产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产(chǎn)品提(tí)价的公司很(hěn)少，因为物业公司很(hěn)容易一开(kāi)始(shǐ)是挣钱的(de)，后(hòu)面因为保安(ān)这些(xiē)固(gù)定人员成本的年度增长，不过服务没有(yǒu)特(tè)别好(hǎo)，客户没(méi)有那么满意，能(néng)做到提价难度(dù)是非常大的。但是该公司(sī)能在业内做到(dào)到(dào)期之后提(tí)价率比(bǐ)较高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服务是有关系的(de)。”他进一步强调。

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