“现在的房地产很(hěn)难再出现像过去(qù)十年(nián)的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首(shǒu)席经济(jì)学家洪灏向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，房地产(chǎn)行(xíng)业分化的(de)愈加明显，让机构(gòu)和投资者(zhě)的(de)关注(zhù)度从板(bǎn)块向单个标的(de)转移。上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出(chū)，从行(xíng)业来看，无(wú)论是业绩，还(hái)是估值，房地产都(dōu)已经双杀(shā)到(dào)了最底部，而(ér)且是反复地杀到(dào)了底部，再往(wǎng)下的空间已(yǐ)经不(bù)大了。

　　三(sān)道(dào)红线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要(yào)参考

　　那么如何寻找房地(dì)产(chǎn)个股(gǔ)的阿(ā)尔法呢(ne)？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道(dào)中进行(xíng)选择，需(xū)要非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)心，避免选了半(bàn)天，标的公司出现爆雷的情况。除(chú)此之外，洪灏指出，需(xū)要(yào)满足(zú)以下三个基准：有大(dà)的(de)国资背(bèi)景的(de)、杠杆率较低(dī)的、此前(qián)没有踩过(guò)红线的(de)。

　　他还表示，如果(guǒ)关(guān)注(zhù)一下今年房地产(chǎn)的(de)开(kāi)发资金来(lái)源，可以发现，其实银行(xíng)的(de)信贷倾(qīng)向是(shì)不太(tài)愿意给(gěi)房企贷款的，房企(qǐ)的(de)主(zhǔ)要(yào)资金来源来自新盘的销(xiāo)售。但今年新房(fáng)的销(xiāo)售情况相较一般(bān)。再关(guān)注一下，哪些(xiē)房企能(néng)从银行拿到钱，其实主要还是(shì)那些有国企背景的房企，民营房(fáng)企相对比较困难，所以整个行业出现了(le)一个很明显的(de)分化(huà)，无论是在销售，还(hái)是融资等各个方面(miàn)都非常明显。现在有国资背景的房(fáng)企在资本市场表(biǎo)现(xiàn)相对较(jiào)好(hǎo)，但(dàn)没有国(guó)资(zī)背景的民营房企(qǐ)股价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产行(xíng)业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后(hòu)的(de)赢家(jiā)”。而具体到如(rú)何挖掘，我(wǒ)们会特(tè)别重视企业的成本(běn)优势，更(gèng)具(jù)体一点，就是(shì)它的(de)净借贷水平（净负债率）是不是行业内的(de)最低水(shuǐ)平；利润率(lǜ)是不是行(xíng)业内最高的；融资(zī)成(chéng)本是否是行(xíng)业内最低的；建(jiàn)安成本是否(fǒu)也是业内最低的；这些都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注(zhù)意(yì)的是，能够(gòu)同(tóng)时满足(zú)上述(shù)条件的房(fáng)企并不多。即便是(shì)在国(guó)央企中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏(cáng)城投、中交(jiāo)地产(chǎn)、中国(guó)武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京(jīng)投发展、光明地产、云南城投(tóu)、首开(kāi)股份、珠江股份、城(chéng)投控(kòng)股等国央企房企(qǐ)也踩了“三道红线(xiàn)”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健(jiàn)特(tè)色的国央企房(fáng)企，其财务指(zhǐ)标称得上完全(quán)健康的仍是少数。而更加(jiā)值(zhí)得注(zhù)意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至(zhì)地(dì)方国企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑又进(jìn)一步考(kǎo)验着国央(yāng)企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速(sù)度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节(jié)奏(zòu)把握准确(què)，有(yǒu)助于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未来市场(chǎng)，以及(jí)过(guò)于激进的扩张拿地(dì)节奏也有可能让(ràng)房企重蹈(dǎo)此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其(qí)配置的一家房(fáng)企进行举(jǔ)例，它(tā)从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借贷比例都(dōu)维持在(zài)33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆(gān)比例。而(ér)到2022年，这家(jiā)房(fáng)企明显感觉(jué)到(dào)机会来了，其开始在一线城(chéng)市进行大举(jǔ)拿地，净负(fù)债率也由(yóu)此前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了接(jiē)近三分之一。与此同(tóng)时，该(gāi)房企新(xīn)购(gòu)入(rù)地块也(yě)实现了快速的(de)开盘利用率(lǜ)，预计今(jīn)年(nián)会有更多的楼(lóu)盘入市。像这类企业就符合“最(zuì)后(hòu)的赢家”的特点。一方面，在于它本(běn)身(shēn)储备(bèi)了很多(duō)弹药(yào)，去年拿(ná)地超1000亿元，且其中一半在一线城(chéng)市，另外(wài)一半也主要集中在强二线和二(èr)线城市(shì)；另(lìng)一方面，它的扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊扬同样(yàng)提醒道，与之相反，有些(xiē)房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年(nián)期(qī)间扩(kuò)张的(de)民营(yíng)企业(yè)的影子。虽然说，见到机会时要出手，但(dàn)出(chū)手的章法仍要(yào)小心，如(rú)果负债率(lǜ)扩(kuò)张得太快(kuài)，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度(dù)是(shì)否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企的(de)净负(fù)债率水平(píng)，在我看来(lái)，这个比例如果超过60％，就(jiù)是(shì)扩张(zhāng)得(dé)过于快速了。

　　不难(nán)看出，这一标准要(yào)比“三道红线”对房企的(de)净负债率要求不得高于100％要(yào)更加(jiā)严(yán)格。陈昊扬解释(shì)，当前房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的复苏速度并没有那么快，所(suǒ)以要规避公司(sī)净(jìng)负(fù)债率提高(gāo)到一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积极的(de)房企(qǐ)梳理发现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中国金茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利发展(zhǎn)等房企2022年(nián)净负债率都(dōu)在60％之(zhī)上。其中，中交地(dì)产净(jìng)负债率持续(xù)居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国(guó)海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践行较积极的拿地策(cè)略的同时，也较好地控制了(le)公司的扩张速度与净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企(qǐ)

　　或具备(bèi)“最(zuì)后赢家(jiā)”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是以(yǐ)同一筛选标准来看(kàn)国央企与民(mín)营(yíng)房企，但在(zài)各维度的实际表(biǎo)现上，国央企(qǐ)确实会(huì)更胜一筹。如国央企的融资成本(běn)更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就融(róng)，这(zhè)样，国央企自然而(ér)然就具有天(tiān)然(rán)优(yōu)势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机构更加看(kàn)好(hǎo)国(guó)央企(qǐ)，但(dàn)这也并(bìng)不意味着，民营企业中(zhōng)就没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳(shū)理发现(xiàn)，仍有少数民营(yíng)房企(qǐ)同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨(bīn)江集(jí)团的十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)东中新(xīn)进(jìn)了“中国工(gōng)商银行股份有限公(gōng)司(sī)－景顺长城中国回报灵活配置混合型(xíng)证券投资(zī)基(jī)金”“全(quán)国社保基金一一(yī)六组(zǔ)合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年(nián)开(kāi)始(shǐ)，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产管理有限公司(sī)就长期持有(yǒu)滨江(jiāng)集团。根据一季报，该资产公司的几(jǐ)只产品(pǐn)合计持(chí)有滨(bīn)江集团9543万(wàn)股，约占(zhàn)流通(tōng)A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自身(shēn)的(de)基本面(miàn)表现存在一定关系。2020年以来的(de)近三年时间，房地(dì)产市场整(zhěng)体在走“下(xià)坡路”，但作(zuò)为杭州(zhōu)本土(tǔ)房企的滨(bīn)江集(jí)团(tuán)仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股价表现等多维度都表现了(le)较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨(bīn)江(jiāng)集团扣非归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同(tóng)比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是(shì)实现了扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身(shēn)业绩(jì)的持续增长，和(hé)滨(bīn)江(jiāng)集团扎根杭州的战略布局关(guān)系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收(shōu)来自(zì)杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只占到近六成。近(jìn)三年持续稳居(jū)杭(háng)州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同时(shí)，滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸(zhū)葛(gé)找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州(zhōu)的本土第(dì)一(yī)。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突出表现，也(yě)让滨江集团的(de)房(fáng)企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排(pái)名(míng)已冲进前(qián)十，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上(shàng)，而近期，滨江集(jí)团(tuán)更是迎(yíng)来多家机构的(de)集中调研(yán)。滨江集团发(fā)布(bù)公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华养(yǎng)老等(děng)18家机构调研。

　　产(chǎn)业(yè)链布局重点移至存(cún)量赛道(dào)

　　机(jī)构在下(xià)游家纺、家(jiā)居(jū)、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链(liàn)上的(de)中游环节，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下(xià)游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管(guǎn)理、家居(jū)用品。综合(hé)《红周刊(kān)》的(de)采访，房地(dì)产开发环(huán)节与上游材(cái)料端(duān)息(xī)息相关，新(xīn)盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅个(gè)股(gǔ)阿尔法(fǎ)的思路渐(jiàn)渐移至下游(yóu)。“中国房地(dì)产行业(yè)在进入存量房时代，所(suǒ)以(yǐ)对地产产业链，尤其是(shì)偏消费(fèi)属性(xìng)的家(jiā)装家居领域，我们相对看好，因(yīn)为(wèi)居(jū)民保有的住房规(guī)模越来(lái)越(yuè)大，随(suí)着(zhe)时间的增加，内装更新的需(xū)求也会越来越(yuè)多(duō)。美国过去的数据充分说明了(le)这一(yī)点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具消费(fèi)的增(zēng)长(zhǎng)却一(yī)直都很好(hǎo)。对于(yú)地(dì)产产业链(liàn)，我们(men)相(xiāng)对(duì)看好(hǎo)和内(nèi)装相关的行(xíng)业，例(lì)如消费(fèi)建材、家居装饰等。”万(wàn)家基金(jīn)人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下(xià)游细(xì)分(fēn)中相关赛道龙头年内表现的统(tǒng)计，目(mù)前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是富(fù)安(ān)娜和水星家纺，特别(bié)是前者在月线连收(shōu)七根阳线(xiàn)的(de)基础(chǔ)上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主要从事纺织家(jiā)居、睡(shuì)眠家居(jū)、生活类产品(pǐn)的(de)研发、设计(jì)、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度(dù)报告显示(shì)，报告期(qī)内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实(shí)现(xiàn)归属于上市公司股东(dōng)的净利润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公(gōng)司一季报的(de)十(shí)大流通股股东来看，能够发现该股(gǔ)早已成为基金重仓股的天下(xià)，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵(líng)动价(jià)值、宝(bǎo)盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值(zhí)派(pài)基(jī)金经理曹名长在(zài)管的(de)产品，首季(jì)其同时重(zhòng)仓的房地产产业链股(gǔ)票还(hái)有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素200克等于多少毫升水，200克是多少ml水(sù)一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家(jiā)居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一(yī)时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是(shì)营(yíng)收还是归母净利润，公司都(dōu)实(shí)现了同比双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司的十大流通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现(xiàn)广发(fā)基金经理罗洋(yáng)慧眼独(dú)具，一季报中他管理的(de)广(guǎng)发策略优选和广发安(ān)宏回报均增加了(le)持股，而这两只产品也(yě)成为志邦(bāng)家居(jū)十大流通股股东中仅(jǐn)有的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对于定(dìng)制家(jiā)居(jū)类标的情(qíng)有独(dú)钟，在另一家赛道(dào)公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全(quán)部三只产品(pǐn)均登榜十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家(200克等于多少毫升水，200克是多少ml水jiā)居家纺外(wài)，下游的物业股也越(yuè)来越被机(jī)构所青睐，不过这类标的大多在香(xiāng)港上市，如何(hé)选择成(chéng)为(wèi)难题。对此(cǐ)，前述上海(hǎi)公募基金(jīn)经理举例分析：“物(wù)业服(fú)务(wù)不是一个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公司还是希(xī)望挣的(de)是市场化(huà)应(yīng)该(gāi)挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城服务为例(lì)，它在中(zhōng)高端(duān)楼(lóu)盘(pán)占比(bǐ)是比(bǐ)较高的，每年到期的(de)合同里(lǐ)提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大部分项(xiàng)目到期之后，经过两三轮(lún)合同周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品提价的公司很少，因为(wèi)物业公司很容易一开(kāi)始是挣钱的，后面因为(wèi)保安(ān)这(zhè)些(xiē)固定(dìng)人员成本的(de)年度增(zēng)长，不(bù)过服务没有特(tè)别(bié)好，客户(hù)没有那么(me)满意，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能(néng)在业内做到到期之(zhī)后提价率(lǜ)比较高，这跟它的(de)定(dìng)位和比较好(hǎo)的服务是有关(guān)系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 200克等于多少毫升水，200克是多少ml水