饱受争议的二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低的(de)大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介(jiè)来完成。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的(de)负担，而且这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关(guān)市(shì)场(chǎng)交易(yì)行为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城(chéng)市，二(èr)手房屋(wū)交易过程(chéng)中，部(bù)分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服(fú)务(wù)费(fèi)率计(jì)算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的(de)最早依据是(shì)1995年(nián)国家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费(fèi)标(biāo)准，即根(gēn)据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅(都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各方协商同意(yì)，可在(zài)规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二(èr)手房中介费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精(jīng)神，北(běi)京(jīng)2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用(yòng)过程中，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题(tí)，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营(yíng)门(mén)店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内(nèi)容(都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗róng)和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外，对(duì)收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平的(de)房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定(dìng)，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经纪服务(wù)领(lǐng)域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行业的专业(yè)性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这(zhè)样的(de)情形(xíng)，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势(shì)地(dì)位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费(fèi)转嫁(jià)给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东(dōng)往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中操(cāo)作(zuò)的透(tòu)明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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