导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大的(de)不便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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