5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重(z家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕hòng)仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业(yè)在(zài)家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市(sh家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕ì)、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的(de)124只房地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一(yī)季度(dù)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国(guó)企央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的复苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的(de)一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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