近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可(kě)供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获得的(de)辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向现金收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高(gāo)的(de)收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人(rén)在基金分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是(shì)本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产增值(zhí)的收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红(辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的(de)现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的(de)资(zī)产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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