文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获(huò)得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大(dà)多数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经验，对(duì)于商品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再(zài)适用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款有所不(bù)同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入(rù)快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一(yī)系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的(de)预(yù)售(shòu)监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的(de)保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋(wū)出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需(xū)月供(gōng)。杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介>

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会(huì)存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了(le)政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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