饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意(yì)见。意见提及(jí)，近年(nián)来(lái)，部分房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收(shōu)取(qǔ)过(guò)高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人(rén)负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实(shí)行明码标价(jià)等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的(de)专业(yè)性，居民(mín)往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等，对居(jū)民造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的(de)一个话题(tí)，便是(shì)房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门(mén)在(zài)此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在(zài)规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅(fú)度最高(gāo)不得超过两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前(qián)北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务(wù)过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)提(tí)供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机(jī)构(gòu)收费前应(yīng)当向交易(yì)当事(shì)人(rén)出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平的房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等(děng)违反价(jià)格和(hé)反(fǎn)垄断(duàn)法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部(bù)发文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击(jī)收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来(lái)如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从(cóng)目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业的(de)专业性(xìng)提(tí)出(chū)更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中介费，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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