导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们(men)无(wú)法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我(w小舞去掉所有衣服是什么样子的ǒ)们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至小舞去掉所有衣服是什么样子的(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来(lái)了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出(chū)支(zhī)持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查(chá)的是人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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