导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差(chà)距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普查数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流(liú)入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(s劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼hí)际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼(qū)改善(shàn)性(xìng)需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大(dà)。

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　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超(chāo)预期。

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