5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的(de)首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头(tóu)似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房苏三起解的故事，苏三起解的故事简介(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售(shòu)面积很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要有一(yī)定的政策(cè)出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(ch苏三起解的故事，苏三起解的故事简介ǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了(le)业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 苏三起解的故事，苏三起解的故事简介