导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低(dī)景气(qì)，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全的(de)住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(2024年房价会继续下跌吗guó)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.162024年房价会继续下跌吗，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活(huó)需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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