导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能(néng)完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地的俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少住宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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