5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的(de)占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过(guò)快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出(chū)现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服(fú)务为房地产weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的(de)收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗>weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存(cún)的(de)优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了(le)业(yè)绩的(de)回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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