导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了(le)大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好017年(nián)的中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可指甲刀品牌排行榜前十名，指甲刀哪个品牌质量好使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善性需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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