近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分(fēn)配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资(zī)者(zhě)的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用即使分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目(mù)的(de)土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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