5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期(qī)或者衰退(tuì)期的(de)行业，传(chuán中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家)统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不(bù)支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三(sān)个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿(中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存(cún)的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房(fáng)地产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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