导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个(g15个工作日是多长时间 15个工作日包括周六周日吗è)准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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