万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国(guó)信达(dá)追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是(shì)北(běi)京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的(de)可(kě)以向法院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿cos180°是多少，cos180度等于多少北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行cos180°是多少，cos180度等于多少(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化(huà)转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国(guó)安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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