饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总局联合(hé)发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问(wèn)题(tí)，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市(shì)二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介利用(yòng)信息不(bù)对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如(rú)收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民(mín)造(zào)成(chéng)额(é)外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过(guò)程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项(xiàng)工作的(de)意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业(yè)关注(zhù)最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值(zhí)不菲(fēi)的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需(xū)在服务(wù)过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行(xíng)明(míng)码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门(mén)采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费等(děng)违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关(guān)违法违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介(jiè)费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的(de)中介费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位，从而会(huì)出现中介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部(bù)分中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这(zhè)实际(jì)上相当于变(biàn)相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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