导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续(xù)低(dī)景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达国(guó)家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无(wú)法直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套(tào)住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的g>户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积(jī)后，中国(guó)的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的 src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810299.png">

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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