近两(liǎng)年火爆(bào)的创(chuàng)新产相遇时间的公式 相遇时间怎么求品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(g相遇时间的公式 相遇时间怎么求é)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设相遇时间的公式 相遇时间怎么求(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均可以获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临(lín)极(jí)大(dà)不(bù)确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资(zī)产(chǎn)增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易(yì)带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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