万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债务(wù)人(rén)被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出(chū)去(qù)了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题(tí)的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价(jià)款优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　<小舞去掉所有衣服是什么样子的strong>成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者(zhě)由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。小舞去掉所有衣服是什么样子的

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的(de)经营(yíng)状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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