导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场发字有几画，发字有几画五行什么已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成都是(shì)流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净(jìng)流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积发字有几画，发字有几画五行什么仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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