近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一两丈等于多少米，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持有人实(shí)际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设(shè)施证券(quàn)投资基(两丈等于多少米jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)两丈等于多少米年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于企业本(běn)身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 两丈等于多少米