万(wàn)柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是(shì)共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网签、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(d粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思ěng)知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集(jí)团的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到(dào)这个地(dì)步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为老(lǎo)粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思赖的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其(qí)身？

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