导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次(cì)人口普查(chá)调(diào)查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久的(de)城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数(shù)据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不中通中转站一般会停多久的车 快递中转站一般会停多久足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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