5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大(dà)的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域性(xìng)地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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