文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租(zū)金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保地价款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照(zhwork on的用法以及语法，workon的用法总结ào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.work on的用法以及语法，workon的用法总结5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国(guó)并没(méi)有统一的(de)预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方(fāng)式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付(fù)交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定金保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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