5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年(nián)来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的(de)持(chí)股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基(jī)于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良(liáng)好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和(hé)现金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况(ku正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？àng)、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这(zhè)正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？