5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是(shì)否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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