5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资成本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升的(de)头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市(shì)场从四(sì)月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里)压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的(de)基(jī)本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里(jiàn)。）

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